[천살의 부동산 칼럼] 난생처음 보는 시장의 역습! 착시 속에 감춰진 대한민국 경제 위기의 민낯

'주택 수'의 족쇄 푼 세제 개편, 새로운 징벌과 임대차 대란의 서막

오랫동안 대한민국 부동산 정책과 조세 제도를 지배해 온 도그마는 ‘다주택자=투기꾼’이라는 획일적 프레임이었습니다. 보유 주택의 채수를 기준으로 징벌적 세금을 부과하는 방식은 단기적인 시장 억제에는 효과적이었을지 모르나, 지역별 자산 가치의 현격한 격차를 반영하지 못하고 실질적인 조세 형평성을 훼손한다는 비판을 끊임없이 받아왔습니다.

최근 윤곽을 드러낸 정부의 부동산 세제 개편안은 이러한 오랜 질곡에서 벗어나 ‘주택 가액 합산’과 ‘실제 거주 여부’라는 합리적이고 정교한 잣대를 전면에 내세웠다는 점에서 일견 진일보한 정책으로 평가받습니다. 그러나 이 제도적 진전의 이면을 면밀히 해부해보면, 단순히 세제의 정상화에 머무는 것이 아니라 '초고가 주택 보유자'와 '비거주 1주택자'를 새로운 타깃으로 설정한 사실상의 강력한 ‘부유세 선언’이자 시장 왜곡의 뇌관이 자리 잡고 있음을 확인할 수 있습니다.

1. 실거주 1주택자의 안도와 비거주 1주택자의 절규: 갈라진 희비

이번 개편안의 뼈대는 '실거주 1주택자'에게는 전례 없는 세제 혜택을 부여하는 반면, 실거주 요건을 충족하지 못한 보유자에게는 가혹한 조세 부담을 지우는 이분법적 구조입니다. 실거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 14억 원(시가 기준 약 20억 원 상당)으로 대폭 상향되어, 서울 및 수도권의 두터운 중산층 실수요자들은 수년간 이어져 온 세금 폭탄의 공포에서 한숨을 돌리게 되었습니다. 이는 ‘1가구 1주택 실거주’를 국가가 최우선으로 보호하겠다는 명확한 정책 시그널입니다.

하지만 문제는 '비거주 1주택자'입니다. 이들의 종부세 기본공제는 오히려 9억 원으로 축소되어, 똑같은 가격의 주택을 보유하고 있더라도 단지 본인이 직접 거주하지 않는다는 이유 하나만으로 5억 원에 달하는 과세 표준 격차를 떠안게 되었습니다. 직장 이전, 자녀 교육, 병간호, 은퇴 후 생계유지 등 불가피한 사정으로 전세를 놓고 다른 곳에 임차로 거주하는 수많은 실수요자와 고령 은퇴자들에게 이는 단순한 조세 조정이 아닌 가혹한 경제적 징벌로 다가오고 있습니다.

2. 양도세 장특공제 캡 신설과 ‘2027년 매도 데드라인’의 공포

더욱 파괴적인 시장 충격파는 양도소득세 개편안에서 예고되어 있습니다. 2028년부터 장기보유특별공제(장특공제)에서 거주 요건의 비중이 비약적으로 강화되며, 2029년부터는 양도차익이 수십억 원에 달하더라도 최대 10억 원까지만 공제를 허용하는 ‘양도차익 공제 상한제(캡)’가 도입됩니다.

이는 과거 수십 년 동안 집 한 채를 보유하며 자산 가치 상승을 누려온 고가 1주택 보유자들에게 과거의 평가 이익을 세금으로 대거 환수하겠다는 선전포고와 같습니다. 이에 따라 기존의 감면 혜택을 온전히 누릴 수 있는 마지막 분기점인 ‘2027년 말’은 초고가 주택 시장의 운명을 가를 역사적 ‘매도 데드라인’으로 부상했습니다. 이미 강남권 핵심 단지들을 중심으로 매물이 20% 이상 급증하고 호가를 수억 원씩 낮춘 급매물이 출현하는 현상은, 시장의 자산가들이 이미 데드라인의 공포를 감지하고 선제적 탈출을 시도하고 있음을 보여주는 명백한 증거입니다.

3. 조세 정의의 역설, 서민 임대차 시장을 덮치는 전세 대란의 경고합니다

이번 정책이 내포한 가장 위험한 시사적 함정은 상위 자산가 규제라는 당위적 명분에 도취되어, 실물 서민 주거 안정이라는 실리를 파괴하고 있다는 점입니다. 비거주 1주택자에 대한 징벌적 보유세 과세는 집주인들로 하여금 세금 폭탄을 피하기 위해 임차인을 내보내고 본인 집에 ‘강제 실입주’하도록 강요하는 결과를 낳습니다.

서울과 수도권 전역에서 1주택 집주인들의 실입주 행렬이 본격화될 경우, 도심 내 양질의 전세 공급망은 일순간에 붕괴됩니다. 이미 극심한 전세 공급 부족과 월세화 현상으로 고통받는 임대차 시장에서 전세 매물 잠김 현상이 심화되면, 이는 곧 전셋값의 기록적 폭등으로 이어질 수밖에 없습니다. 결국 부유층을 겨냥했던 과세의 칼날이 정작 집 없는 서민과 무주택 청년 임차인들의 주거 비용을 천정부지로 끌어올리는 참혹한 ‘정책의 부메랑’이 되어 돌아오는 셈입니다.

[천살의 한마디] 명분이라는 환상에 취해 시장의 실재를 외면치 말라

‘번 만큼 세금을 내야 한다’는 조세 정의와 자산 불평등 완화는 국가가 추구해야 할 마땅한 가치입니다. 그러나 경제와 부동산 시장은 단순한 도덕적 당위만으로 작동하지 않습니다.

정부가 내놓은 세제 개편안은 상위 자산가를 겨냥한 ‘부유세’의 외피를 두르고 있지만, 현실에서는 강남권 매수 절벽과 서민 임대차 대란이라는 이중의 파국을 잉태하고 있습니다. 비거주라는 상태 뒤에 숨겨진 국민 각자의 불가피한 삶의 맥락을 헤아리지 못하고 일률적인 징벌을 가한다면, 그로 인한 시장의 반작용은 고스란히 사회적 약자들에게 전가됩니다.

2027년 매도 데드라인을 앞두고 요동치는 시장의 불안을 잠재우고 전세 난민의 발생을 막기 위해서는, 비거주 1주택자에 대한 탄력적 예외 조항과 임대차 공급 유인을 포함한 정교한 보완 입법이 반드시 뒤따라야 합니다. 시장의 생리와 아우성을 외면한 정책은 결코 성공한 조세 정의로 남을 수 없으며, 또 하나의 실패한 주거 실험으로 기록될 뿐입니다.

부동산 전문 칼럼니스트 임정빈

임정빈(천살) 칼럼니스트는 부동산 경매 실무 분석 전문가이자 천살의 부동산 경매 대표로 활동하고 있다. 5년의 병상 생활 동안 갈고닦은 정밀한 리스크 분석법을 바탕으로 초보 투자자들을 위한 실무 가이드를 제공하며, 장애인 복지와 부동산 기술의 결합을 연구하고 있다.