[천살의 부동산 칼럼] 초고가 옥죄다 서민 주거비 불태운다… '세제 개편의 역설'과 2027 공급 절벽

정부의 부동산 세제 개편안은 초고가 1주택자와 다주택자를 정조준했지만, 그 파편은 전월세 시장의 무주택 서민에게 쏟아지고 있습니다. 세액공제 한도 신설에 따른 조세 전가 메커니즘과 2027년 서울 입주 물량 급감에 맞물린 시장 양극화의 실체를 정밀 해부합니다.

초고가 옥죄다 서민 주거비 불태운다… '세제 개편의 역설'과 2027 공급 절벽

정부가 발표한 세제 개편안의 칼날이 초고가 주택과 다주택자를 정조준하고 있습니다. 종합부동산세의 기본공제를 실거주 여부에 따라 차등화하고, 양도소득세 장기보유특별공제를 '순수 거주' 중심의 장기거주소득공제로 개편하면서 공제 금액에 상한선(Cap)을 씌우는 방안이 핵심입니다. 겉으로는 '투기 억제'와 '실수요자 보호'라는 정책적 명분을 내세웠지만, 시장 경제학의 기본 원리를 들여다보면 이번 조치는 결국 전월세 시장의 서민들에게 주거비 폭탄을 떠넘기는 '규제의 역설'로 귀결될 가능성이 매우 높습니다.

1. 조세 전가의 필연: 종부세 인상이 부른 '월세화의 습격'

이번 개편안에서 가장 치명적인 지점은 고령 장기보유 1주택자의 세액공제 한도 신설과 세부담 상한선(150% → 200%)의 상향입니다. 기존에는 은퇴 후 소득이 없더라도 장기보유·고령자 혜택으로 최대 80%의 종부세를 감면받았지만, 2027~2028년부터 600만~800만 원 수준의 공제 한도가 설정되면 매년 수백만 원에서 천만 원대 이상의 보유세를 현금으로 납부해야 합니다.

현금 흐름이 막힌 집주인들이 선택할 수 있는 생존 경로는 단 하나, 바로 '조세의 전가'입니다. 보유세 부담을 메우기 위해 기존 전세보증금을 낮추고 월세를 대폭 올려 받는 반전세·월세 전환이 가속화될 수밖에 없습니다. 대출 규제와 실거주 의무로 인해 임대차 시장에서 순수 전세 매물은 이미 급감하고 있으며, 집주인이 짊어진 세금 부담은 고스란히 2030 청년과 무주택 서민의 매월 통장에서 빠져나가는 '주거비 약탈'로 변질되고 있습니다.

2. 2027년 '공급 가뭄'과 거래 절벽 속 신고가의 공존

더 심각한 문제는 공급 측면과의 엇박자입니다. 서울 아파트 입주 예정 물량은 2027년 1만 가구 안팎으로 떨어지며 통계 집계 이래 최악의 '공급 절벽' 구간으로 진입합니다. 짓고 있는 집이 없는데 정비사업 이주 수요는 쏟아지고, 다주택자 양도세 중과 유예 조치 역시 장특공 배제 등으로 인해 매물 유인 효과를 내지 못하고 있습니다.

팔지도 못하고 새로 짓지도 못하는 구조적 병목 상태에서 시장은 '거래 절벽 속 신고가'라는 기형적 장세를 연출하고 있습니다. 대출 규제와 세 부담을 피할 수 있는 15억 이하 수도권 핵심지 및 역세권 신축 아파트로 매수세가 집중되는 '풍선효과'가 뚜렷해지고 있으며, 이는 서민들이 내 집을 마련할 수 있는 주거 사다리를 더욱 가파르게 걷어차는 결과를 낳고 있습니다.

3. 단기 처방을 넘어선 근본적 공급과 세제 정상화가 시급하다

세금으로 부동산 가격을 통제하겠다는 정책은 과거 수많은 정권에서 반복적으로 실패를 증명해 온 구시대적 발상입니다. 고가 주택 징벌적 과세는 시장 안정이 아닌 양극화의 고착화와 임대차 시장의 왜곡만을 불러옵니다.

[천살의 한마디] 정부가 진정으로 서민 주거 안정을 바란다면, 거래세를 완화하여 다주택자의 묶인 매물이 시장으로 원활히 순환되도록 물꼬를 트고, 정비사업 규제 완화와 도심 핵심지 공급 확충이라는 정공법을 택해야 합니다. 세제라는 거친 억제책으로 시장의 순리를 거스르는 한, 그 대가는 고스란히 가장 취약한 임차인들의 고통으로 되돌아올 것입니다.

[2026 양도세 개편 핵심 정리 영상] 바로보기 >>> https://youtu.be/6i3cMLPQVdc

2026년 세제개편안 중 1주택자와 다주택자에게 적용되는 양도세 및 장기거주소득공제의 핵심 변경 사항을 정확하게 짚어주어 칼럼의 맥락을 이해하는 데 큰 도움이 됩니다.

부동산 전문 칼럼니스트 임정빈

임정빈(천살) 칼럼니스트는 부동산 경매 실무 분석 전문가이자 천살의 부동산 경매 대표로 활동하고 있다. 5년의 병상 생활 동안 갈고닦은 정밀한 리스크 분석법을 바탕으로 초보 투자자 들을 위한 실무 가이드를 제공하며, 장애인 복지와 부동산 기술의 결합을 연구하고 있다.