[천살의 부동산 칼럼] 실거주의 덫과 세법의 역설… 부동산 시장이 마주할 거대한 전환점

2026년 8월, 정부가 단행한 부동산 세제 개편안의 파장이 거세다. 단순한 세율 인상을 넘어 과세 체계의 근본 축을 ‘실거주(거주용)’ 중심으로 재편한 이번 개편은 시장에 심대한 변화를 예고하고 있다. 법률적 세법 기준과 실제 현장 시장의 역동성을 함께 파헤쳐 보면, 이번 정책이 불러올 파급력은 결코 단편적이지 않음을 알 수 있다.

‘실거주’에 갇힌 과세 체계… 종부세와 양도세의 정교한 셈법

이번 세제 개편의 가장 핵심적인 변화는 종합부동산세와 양도소득세 전반에 걸친 ‘거주·비거주 이원화’ 및 ‘공제 한도(캡) 신설’이다.

우선 종합부동산세의 경우, 1세대 1주택자의 거주용 공제액은 기존 12억 원에서 14억 원으로 상향되어 시세 20억 원 수준까지는 부담이 완화된다. 그러나 실거주하지 않는 비거주용 1주택은 공제액이 9억 원으로 급감해 동일한 1주택자 내에서도 5억 원의 격차가 발생한다. 다주택자 역시 거주 주택 비율에 따른 차등 공제가 적용되면서, 비거주 다주택자의 기본 공제는 4억 원까지 축소된다. 여기에 공정시장가액비율 상향과 세부담 상한선 인상(150%→200%)이 맞물려 세 부담의 가속도가 붙게 되었다.

양도소득세 분야에서는 기존 장기보유특별공제가 ‘장기거주소득공제’로 체질을 바꾸었다. 단순 보유 기간에 대한 공제는 전면 폐지되고, 오직 실제 거주 기간(연 8%, 최대 80%)에 대해서만 공제가 인정된다. 더욱 주목할 점은 10억 원이라는 공제 한도가 신설되었다는 사실이다. 양도 차익이 수십억 원에 달하는 초고가 주택 소유자의 경우, 장기 거주 요건을 채우더라도 대폭 늘어난 세금을 피하기 어렵게 되었다.

상속세 측면에서도 OECD의 유산취득세 전환 권고와 달리 기존 유산세 방식이 유지되면서, 30년간 동결된 공제 한도(5억 원)로 인해 자산 가치 상승에 따른 과세 대상 가구가 급증하고 있다. 부모 부양 비용 및 생활비 이체에 따른 증여세 리스크를 피하기 위해 전용 계좌 분리 및 명확한 증빙 관리가 요구되는 시점이다.

현장이 전하는 경고… 매물 잠김과 ‘15억 이하’ 시장의 과열

세법의 정교한 계산 방식이 부동산 현장에 투영되는 양상은 정책의 당초 목표와 다소 다르게 전개될 가능성이 크다. 세제 개편이 시장 매물 출회를 유도하기보다는 오히려 심각한 ‘매물 잠김’을 초래할 수 있다는 지적이다.

다주택자 양도세 중가율이 일부 조정되더라도 장기보유특별공제(0%) 배제로 인해 실질적인 감면 체감이 미미하므로, 다주택자들이 매물을 투척하기보다는 버티기에 들어갈 공산이 크다. 이에 따라 초고가 주택에 과세가 집중되는 동안, 세금 타격이 적고 실수요층이 두터운 ‘10억~15억 원 이하 중저가 아파트’로 수요가 집결하는 풍선효과가 우려된다.

또한, 보유세 부담을 맞닥뜨린 임대인들이 이를 월세나 반전세 형태로 세입자에게 전가하는 ‘조세 전가’ 현상이 가속화될 전망이다. 전세 대출 규제 강화 흐름과 신규 아파트 공급 가뭄이 맞물리면서, 임대차 시장의 월세화와 주거 비용 상승은 가계 경제에 심각한 압박으로 작용할 수 있다.

결국 불확실성이 높은 시장 환경일수록 단순 개발 호재보다는 삼성벨트나 주요 역세권 등 실제 일자리 접근성을 갖춘 알짜 입지 중심으로 자산 양극화가 한층 심화될 것이다.

2027년 말까지의 과도기… 정밀한 자산 리모델링이 답이다

이번 세제 개편은 보유자 및 무주택자 모두에게 신속하고 정밀한 의사결정을 요구하고 있다. 고가 주택 및 비거주 1주택 소유자는 2027년 12월 31일까지 설정된 유예 및 과도기 구간 내에 실거주 전환 여부나 매도·교환 실익을 철저히 계산해야 한다. 다주택자 역시 비핵심 자산을 정리하는 포트폴리오 리모델링이 시급하다.

[천살의 한마디] 자산 시장의 패러다임이 ‘보유’에서 ‘실거주’로, 그리고 ‘정밀한 절세 전략’으로 이동하고 있다. 막연한 기대나 방심 대신 정밀한 세액 시뮬레이션을 바탕으로 다가올 변화에 선제적으로 대응하는 지혜가 필요한 때다.

부동산 전문 칼럼니스트 임정빈

임정빈(천살) 칼럼니스트는 부동산 경매 실무 분석 전문가이자 천살의 부동산 경매 대표로 활동하고 있다. 5년의 병상 생활 동안 갈고닦은 정밀한 리스크 분석법을 바탕으로 초보 투자자 들을 위한 실무 가이드를 제공하며, 장애인 복지와 부동산 기술의 결합을 연구하고 있다.