[천살의 부동산 칼럼] 겉으로는 대출 규제, 뒤로는 펌핑… 금융당국의 무능인가, 기만인가

겉으로는 대출 규제, 뒤로는 펌핑… 금융당국의 무능인가, 기만인가

최근 시중은행들이 주택담보대출 한도를 기존 6억 원에서 3억 원으로 전격 축소하면서 부동산 시장이 또 다시 크게 요동치고 있다. 금융당국은 이번 조치가 은행권의 자발적 위험 관리 차원이라고 설명하지만, 시장 전문가들의 시선은 냉담하다. 그간 규제의 사각지대를 방치하며 대출을 통한 시장 펌핑을 방관하다 뒤늦게 비판을 면하기 위해 은행을 앞세운 '우회적 압박'에 불과하다는 지적이다.

■ 겉과 속이 다른 대출 억제 정책의 맹점

이번 대출 한도 축소 발표의 내면을 들여다보면 정책의 실효성에 의문이 남는다. 주요 시중은행들은 이미 올해 대출 한도의 상당 부분을 조기 소진한 상태다. 해줄 여력조차 없는 상황에서 한도를 줄이겠다는 발표는 시장의 포모(FOMO·소외 공포) 심리만 자극했을 뿐, 실질적인 주거 안정과는 거리가 멀다.

더욱 심각한 것은 금융당국이 그동안 취해온 이중적 행태다. 앞에서는 대출 규제를 외치면서도, 뒤에서는 '방빼기 공제(MCG)' 적용을 유연화하고 20~40대 청년층을 대상으로 미래 소득을 소급 적용하는 '인정소득' 제도를 도입해 대출 한도를 늘려주었다. 여기에 생애최초 주택구입자에 대해 LTV 70~80% 기준을 유지함으로써, 고작 2~3억 원의 현금만으로 10억 원 상당의 주택을 매수할 수 있는 판을 깔아준 셈이다. 이 같은 정책 엇박자가 수도권 아파트값의 이상 과열을 부추긴 핵심 원인이다.

■ 서민을 벼랑 끝으로 내모는 전월세 난과 경매 시장의 경고

대출 억제의 불똥은 서민들의 주거 사다리로 직격했다. 보유세 불확실성과 세제 개편 논란 속에 비거주 1주택자들이 전세 물량을 거두어들이고 매매로 돌아서면서 전세난이 가중되었다. 전세가 상승은 다시 매매가를 뒷받침하는 악순환을 낳고 있으며, 세입자들은 어쩔 수 없이 빌라나 경매 시장으로 쫓겨나고 있다.

최근 강서구와 금천구 등을 중심으로 강제경매 물량이 전년 대비 40% 이상 폭증한 현상 역시 뼈아픈 경고다. 전세사기 여파에 따른 주택도시보증공사(HUG)의 대위변제 채권 회수 시차와, 전세보증 대출 한도 축소로 인한 역전세난이 복합적으로 작용해 자금력이 취약한 임대인과 임차인 모두를 수렁으로 끌어들이고 있다.

■ 강남 집값 잡기보다 '전월세 시장 안정'과 '진짜 분양가 상한제'가 시급하다

정부의 부동산 정책은 주객이 전도되었다. 전체 가구의 극소수에 불과한 강남 고가 아파트 가격을 잡는 것에만 매몰될 것이 아니라, 90% 이상 대다수 서민의 주거 기반인 전월세 시장의 안정을 최우선 과제로 삼아야 한다.

동시에 공공택지의 분양가 책정 방식을 근본적으로 혁신해야 한다. 현재의 분양가 상한제는 시세의 80~90% 수준을 맞추는 '가짜 분양가 상한제'에 가깝다. LH 등 공공기관이 과거 저렴하게 확보한 토지 조성 원가를 그대로 반영하고 적정 건축비만 더하는 '진짜 분양가 상한제'로 돌아가야 한다. 강남 서리풀 지구나 3기 신도시에서 5억~10억 원대의 파격적인 공공분양 주택을 신속하게 공급할 수만 있다면, 시장의 불안 심리는 순식간에 진정될 것이다.

■ [천살의 한마디] 하반기 시장 전망과 과제

시중은행의 대출 총량이 사실상 소진되는 올 10~11월 이후에는 시장의 매수세가 급격히 꺾이며 하방 압력이 거세질 것으로 예상된다. 정부가 단순히 금융 규제라는 임시방편에만 의존한다면 시장의 외곡 현상과 조세 전가 부작용은 더욱 심화될 것이다.

이제라도 확실한 공급 신호와 거래세 인하, 정교한 전월세 대책을 포함한 종합적인 정책 전환이 이루어져야 한다. 국민의 삶과 직결된 주거 문제는 결코 정책 당국의 면피성 정치나 실책을 덮기 위한 수단이 되어서는 안 된다.

부동산 전문 칼럼니스트 임정빈

임정빈(천살) 칼럼니스트는 부동산 경매 실무 분석 전문가이자 천살의 부동산 경매 대표로 활동하고 있다. 5년의 병상 생활 동안 갈고닦은 정밀한 리스크 분석법을 바탕으로 초보 투자자 들을 위한 실무 가이드를 제공하며, 장애인 복지와 부동산 기술의 결합을 연구하고 있다.