[천살의 부동산 칼럼] "가을부터 전세 계약 다 막힙니다" 서울 아파트 3차 대폭등 전 무주택자가 무조건 잡아야 할 '이 자산'

[천살의 부동산 칼럼] 전세 소멸과 공급 절벽의 경고, ‘나만의 상급지’로 리스크를 헷징하라

대한민국 부동산 시장이 규제의 압박과 하락론자들의 고점 경고 속에서 극심한 혼란을 겪고 있습니다. 대출 문턱이 높아지고 매수 심리가 일시적으로 위축되자 당장이라도 집값이 폭락할 것처럼 말하는 목소리가 높지만, 시장 저변에 흐르는 불편한 진실을 우리는 냉정하게 직시해야 합니다. 집값 안정을 외치며 강력한 규제를 설계해 온 정부 고위 관료들과 국회의원들의 자산 현황을 들여다보십시오. 그들은 여전히 강남과 용산 등 핵심 지역의 똘똘한 주택을 굳건하게 소유하고 있습니다. 말로는 규제와 하락을 말하지만 본인들의 자산은 '강남 승리'의 법칙에 베팅하고 있는 것이 냉혹한 팩트입니다. 도시계획학 박사인 김제경 소장은 하반기 부동산 시장을 뒤흔들 가장 결정적인 트리거로 '전세 시장의 종말과 소멸'을 경고하며, 가을 이사철을 기점으로 서울 아파트 시장에 '3차 대폭등'이 도래할 수 있음을 강력하게 시사하고 있습니다.

서울 아파트 공급 반토막과 전세 소멸의 구조적 원인

올가을 기점의 추가적인 장세 변화를 이해하기 위해서는 가격을 결정하는 절대적인 두 가지 구조적 악재, 즉 수요와 공급의 수급 불균형을 파악해야 합니다. 현재 서울의 아파트 입주 및 준공 물량은 예년 평균 대비 사실상 반토막이 난 상황입니다. 이러한 공급 절벽은 과거 박원순 서울시장 재임 시절 이른바 '뉴타운 출구 전략'을 통해 멀쩡한 정비사업 구역 400여 곳을 강제로 해제하며 싹을 잘라버린 것에서 기인합니다. 여기에 문재인 정부 시절 부활한 재건축 초과이익 환수제, 분양가 상한제, 그리고 대폭 강화되었던 안전진단 규제들이 정비사업의 숨통을 차례로 조여왔습니다. 그 결과 현재 서울에서 입주하는 대단지는 과거 이명박 전 시장 시절 지정되었던 극소수 구역에 불과하며, 오세훈 시장 취임 이후 새롭게 지정된 예정지들은 실질적인 입주까지 최소 10년 이상의 세월이 필요합니다. 신축 아파트 대단지가 입주하며 주변 전세 가격을 눌러주던 '입주장 효과'가 시장에서 완전히 소멸해 버린 것입니다.

또 다른 치명적인 악재는 서울 25개 구 전체와 경기 남부 주요 거점을 촘촘하게 묶고 있는 '토지거래허가구역' 규제의 역설입니다., 이 구역 내에서는 오직 무주택자만 매수가 가능하며, 취득 후 반드시 실거주를 하도록 법적 강제성이 부여됩니다. 이는 시장에서 실거주 매매 거래가 한 건 체결될 때마다 기존에 전세를 주던 임대 매물이 영구적으로 한 개씩 사라진다는 것을 의미합니다. 다주택자와 투기 세력을 잡겠다며 도입한 거미줄 규제가 도리어 무주택 세입자들이 들어갈 전세 물량을 시장에서 완전히 증발시키는 부작용을 낳고 있으며, 임대차 만료일이 다가오는 서민들의 목을 죄어오는 형국입니다.

자금 한도별 실수요자를 위한 실전 우회 치트키

대출 규제의 압박과 고공행진하는 분양가 속에서 실수요자들은 막연한 관망을 버리고 본인의 예산선에 맞춘 정밀한 전략적 선택을 감행해야 합니다. 김제경 소장은 자산의 체급에 따라 크게 두 가지의 현실적인 돌파구를 제시합니다.

1) 자금 여력이 있는 40대~60대 중장년층: 어설프게 여러 채의 주택을 매수하여 다주택자가 되는 포지션은 현 정부의 세금 징벌적 구조상 절대 금물입니다., 이 시기에는 자산을 철저하게 압축하여 "나만의 상급지 1주택" 전략으로 가야 합니다. 각자 도달할 수 있는 예산선 안에서 서울 및 수도권의 가장 가치 있는 똘똘한 대장 아파트를 선점하는 것이 자산 방어와 인플레이션 헷징의 유일한 정석입니다.

2) 자본금이 2억~3억 원 미만인 소액 실수요층: 첫째는 3기 신도시 본청약의 기회를 끝까지 포착하는 것입니다. 분양가가 7~8억 원 선으로 만만치 않아 보이지만, 당장 필요한 자금은 계약금 10%(약 7,000만~8,000만 원) 수준입니다. 당첨 이후 실제 입주까지 약 3년이라는 긴 시간적 완충 지대가 주어지므로 중도금 및 잔금 대출 레버리지를 활용해 인서울 및 수도권에 안착할 수 있는 합법적인 마지막 사다리입니다. 둘째는 재개발 구역 내 초기 빌라 매수 우회 전략입니다. 정비사업 구역 내 빌라는 아파트와 달리 토지거래허가 대상이 아니므로 실거주 의무가 없습니다. 저렴한 전월세에 거주하며 주거 비용을 세이브(몸테크)하고, 재개발 빌라를 선점해 소액으로 향후 신축 아파트 입주권을 확보하는 전략이 매우 유효합니다. (단, 도정법상의 조합원 지위양도 금지 조항이나 5년 재당첨 제한, 권리산정기준일 쪼개기 함정 등을 잘못 건드리면 현금 청산 대상이 되므로 반드시 전문가의 철저한 권리 분석 검증이 선행되어야 합니다)

시니어가 반드시 알아야 할 전세 보증금 사수 불변 상식

자산을 불려 나가는 재테크보다 훨씬 더 본질적이고 중요한 과제는 평생 일궈온 내 전세 보증금을 잃지 않고 완벽하게 지켜내는 방어적 상식입니다. 전세 사기라는 사회적 재앙은 부동산 투자를 하려던 사람이 아니라, 단순히 주거 안정을 원했던 서민들과 청년층에게 집중되었습니다. 피해를 막기 위해 임차인들이 반드시 체화해야 할 법적 대항력 개념은 크게 두 가지입니다.

첫째, 선순위 임차인의 강력한 '대항력' 활용입니다. 내가 전세로 들어갈 주택에 은행의 대출(근저당)이 전혀 없는 상태에서 가장 먼저 전입신고와 확정일자를 마치면 법적으로 '선순위 임차인' 지위를 획득합니다., 이 경우 설령 집주인의 부도로 집이 경매에 넘어가 6억짜리 자산이 4억으로 무참히 유찰 낙찰되더라도 상관없습니다. 새로운 경매 낙찰자가 임차인의 기존 보증금 5억 전액을 완전히 돌려주기 전까지는 집을 비워주지 않고 적법하게 거주를 지속할 수 있는 무적의 대항력이 발생하기 때문입니다.

둘째, 후순위 임차인의 리스크와 다가구 건물의 보이지 않는 족쇄입니다. 보증금을 한순간에 날려버리는 비극은 대개 대출 근저당이 이미 잡혀 있는 주택에 후순위로 들어갔거나, 겉보기엔 대출이 없어 보이는 '다가구 주택'의 계약서에 섣불리 서명했을 때 발생합니다. 다가구 주택은 건물 전체의 소유주가 1명이므로, 내 계약 시점에 대출이 없더라도 나보다 먼저 전입해 살고 있는 앞선 가구들의 선순위 보증금 총액이 내 권리보다 앞서게 됩니다. 경매 처리 시 내 보증금 순위가 꼴찌로 밀려 한 푼도 건지지 못하는 참사가 생기는 원인입니다. 중개업자의 "안전하다"는 구두 주장은 법적 구속력이 없습니다. 다가구의 선순위 보증금 현황을 서류로 직접 증명받고 따져보는 기초적인 상식이 생존의 유일한 열쇠입니다.

자본주의 사회에서 근로 소득만으로는 자산의 성장 속도를 절대 따라잡을 수 없으며, 특히 주식이나 코인과 달리 부동산은 전월세라는 주거 생존 문제를 회복 불가능하게 직결시키기 때문에 공부의 끈을 단 한순간도 놓아서는 안 됩니다. 규제 폭탄이 예고된 하반기 시장일수록, 철저한 권리 분석과 제도적 우회로를 결합하여 나만의 완벽한 자산 방어벽을 구축해 나가야 할 시점입니다.

부동산 전문 칼럼니스트 임정빈

임정빈(천살) 칼럼니스트는 부동산 경매 실무 분석 전문가이자 천살의 부동산 경매 대표로 활동 하고 있다. 5년의 병상 생활 동안 갈고닦은 정밀한 리스크 분석법을 바탕으로 초보 투자자들을 위 한 실무 가이드를 제공하며, 장애인 복지와 부동산 기술의 결합을 연구하고 있다.