[천살의 부동산 칼럼] 아직도 경매만 붙잡고 계십니까? 이제는 '공매'로 돈 쓸어 담는 시대입니다

최근 부동산 투자 시장, 특히 법원 경매 시장은 그야말로 '레드오션'의 정점을 찍고 있다. 수많은 초보 투자자들이 대출 규제와 심리적 거리감을 극복하고 지방 아파트 경매 시장까지 밀려들고 있지만, 평이한 물건 하나에도 수십 명씩 입찰 경쟁이 붙어 결국 돌아오는 것은 허탈한 '패찰'의 사슬뿐이다. 만약 남들이 다 아는 경매 법원에서 피 터지는 경쟁을 벌이다 지쳤다면, 지금 당장 한국자산관리공사(캠코)의 온비드 플랫폼이 주관하는 깜깜이 블루오션, '공매' 시장으로 시선을 돌려야 할 때다.

1. 공매 시장의 가장 압도적인 매력은 무엇보다 경쟁자가 현저히 적어 '최저가 단독 낙찰'이 일상화되어 있다는 점이다.

공매는 크게 압류재산, 국유재산, 수탁재산, 신탁공매 등 그 종류가 다양하고 권리분석의 진입장벽이 높아 대중의 접근이 제한되어 있기 때문이다. 이 장벽을 역으로 이용하면 경매 시장에서는 도저히 찾아볼 수 없는 경이로운 수익 구간이 열리게 된다.

2. 가장 대표적인 치트키 서사가 바로 세금 체납으로 발생하는 압류재산 공매의 '소멸주의' 원칙이다.

선순위 대항력 임차인 앞에 막대한 국가 세금 체납액이 가로막고 있어 일반 투자자들이 기피하는 물건의 경우, 단돈 수백만 원에 낙찰을 받더라도 낙찰대금 배분 후 남은 거액의 세금은 낙찰자 책임 없이 완전히 소멸된다. 결국 임차인의 보증금만 인수한 채 자산을 헐값에 선점하는 '공매식 갭투자'의 길이 열리는 것이다.

3. 더 나아가 고금리 시대에 레버리지를 극대화하는 '상가 공매 무피(無P) 투자 공식' 또한 놓칠 수 없는 핵심 전술이다.

현재 금리 상단 터널을 지나며 감정가 대비 터무니없이 유찰된 상가 공매 물건들은 주택수 규제를 받지 않을뿐더러 최대 90%까지 대출 한도가 가능하다. 2억 원짜리 공매 상가를 낙찰받을 때 90% 대출을 일으키고, 낙찰 후 임대를 맞추며 임차인에게 보증금으로 나머지 10%를 회수하는 순간 내 자본이 단 1원도 묶이지 않는 완벽한 '무피 세팅'이 완성된다. 이후 월세로 이자를 방어하며 버티다가 향후 금리 인하 국면에서 수익률 반등과 함께 수억 원의 시세 차익을 거두는 마스터 플랜이 가능해진다.

[천살의 한마디] 온비드 시스템의 한계로 인해 빌라 검색 시 대지권(대지 지분)이 공란으로 표기되는 행정적 누락 오류에 속아 좋은 물건을 포기하는 대중의 실수를 역이용하라. 집합건물 등기부등본을 통한 철저한 교차 검증으로 진짜 땅 지분을 확인하고 진입한다면, 공매 시장은 과거의 금융 족쇄를 끊어내고 완벽한 자산적 자유를 선사할 최고의 대역전극 무대가 될 것이다. 구경꾼으로 남을 것인가, 블루오션을 지배하는 리더가 될 것인가. 선택은 당신의 실행력에 달려 있다.

부동산 전문 칼럼니스트 임정빈

임정빈(천살) 칼럼니스트는 부동산 경매 실무 분석 전문가이자 천살의 부동산 경매 대표로 활동 하고 있다. 5년의 병상 생활 동안 갈고닦은 정밀한 리스크 분석법을 바탕으로 초보 투자자들을 위 한 실무 가이드를 제공하며, 장애인 복지와 부동산 기술의 결합을 연구하고 있다.