[천살의 부동산 칼럼] 매매·전세·월세 트리플 폭등! 노후 자산 지키는 병세권 아파트 선점 공식

1. 전무후무한 ‘트리플 상승장’의 도래와 규제의 부작용

현재 대한민국 수도권 부동산 시장은 과거의 통상적인 문법으로는 설명이 불가능한 기이한 현상에 직면해 있다. 일반적으로 매매 시장이 강세를 보이면 전·월세 시장이 숨을 고르거나, 반대로 임대차 시장이 불안정해지면 매매 가격이 동결되는 시소게임이 정설이었다. 그러나 최근의 흐름은 매매, 전세, 월세가 동시에 우상향하는 전무후무한 ‘트리플 상승장’의 양상을 띠고 있다.

이러한 기현상의 근본적인 원인은 공급의 비탄력성과 규제의 누적으로 요약된다. 원자재 가격 폭등과 공사비 인상으로 건설사들의 착공 물량이 급감한 상황에서, 토지거래허가구역 지정 등 강한 실거주 의무 규제는 시장에 전·월세로 유입되어야 할 매물 잠김 현상을 극대화했다.

여기에 다주택자를 압박하기 위해 도입된 보유세 및 양도세 강화 정책은 시장 경제의 원리에 따라 임대인들이 이를 ‘비용(원가)’으로 인식하게 만들었다. 결과적으로 임대인들은 증가한 세금 부담을 전세 보증금 인상이나 월세 전환을 통해 최종 소비자인 임차인에게 고스란히 전가하는 부작용을 낳고 있다. 비용이 상승하면 제품 가격이 오르는 경제의 기본 메커니즘이 주거 시장에서도 그대로 재현된 것이다.

2. 자산 양극화의 기폭제와 유동성의 흐름

주택담보대출 금리가 상단 기준 8%에 육박하는 고금리 기조 속에서도 자산 시장의 양극화는 더욱 정교하게 쪼개지고 있다. 대출 의존도가 높은 서울 외곽 및 경기 일부 수도권 지역은 고금리 충격으로 인해 거래량이 둔화되거나 약보합 수준에 머무는 반면, 강남 3구와 한강벨트 등 초고가 핵심지는 대출 규제와 무관한 ‘현금 부자들만의 리그’가 형성되며 연일 신고가를 경신하고 있다.

여기에 향후 시장을 뒤흔들 잠재적 유동성의 흐름도 주목해야 한다. 과거 예·적금을 통해 종잣돈을 모으던 세대와 달리, 최근의 젊은 자산가들은 주식이나 ETF 등 직접 투자를 통해 자산을 극대화한 뒤 부동산 핵심지로 진입하는 자금 이동 패턴을 보인다. 현재 주식 시장에 머물고 있는 이 거대한 자금들은 임대차 시장의 불안이 한계치에 다다를 때 매수세로 전환될 대기 자산이다.

특히 내년 초로 예정된 대기업들의 거대한 성과급 유동성과 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 받지 않는 기업 복지 차원의 사내 대출 제도는 인프라와 교통망이 완비된 핵심 지역의 가격을 다시 한번 밀어 올릴 확실한 기폭제로 작용할 전망이다.

3. 고령화 시대, 노후를 보장하는 ‘병세권’ 아파트 공식

자산 가치의 불확실성이 커질수록 은퇴 세대와 시니어층이 주목해야 할 부동산의 가치는 ‘보편성’과 ‘생존 인프라’로 귀결된다. 과거에는 백화점이나 대형 마트 중심의 ‘몰세권’이 집값 상승을 주도했으나, 새벽 배송과 온라인 쇼핑이 일상화된 현재는 그 영향력이 급격히 감소했다. 반면, 고령화 사회가 심화될수록 은퇴 후 삶의 질을 결정짓는 가장 강력한 자산 방어 무기는 도보권 내에 위치한 대형 종합병원, 즉 ‘병세권’의 유무이다.

응급 상황 시 신속하게 의료 서비스를 받을 수 있는 종합병원의 인접성은 시니어 세대에게 단순한 편리함을 넘어 생존과 직결된 필수 조건이다. 실제로 학원가가 밀집한 교육 환경, 지하철 노선과 GTX로 대변되는 교통 환경, 거대 자연 공원을 품은 자연 환경과 더불어 대형 종합병원을 슬리퍼 생활권 내에 둔 1,500세대~2,500세대 규모의 대단지 신축 아파트는 불황기에도 가격 탄력성이 가장 우수하다.

자산의 격차가 무섭게 벌어지는 양극화 시대에 무주택 시니어 및 은퇴 예정자들은 주거 비용으로 자산을 소모하기보다 보편적 가치가 검증된 핵심지의 매수를 고민해야 한다. 만약 대출 규제와 초기 자금 부족으로 진입 장벽이 높다면, 재건축 초과이익환수제(제초환)의 덫이 없고 초기 투자 비용이 상대적으로 저렴한 재개발 지역(사업시행인가 완료 단계)을 선점하거나, 자금조달계획서 의무와 토지거래허가 규제를 우회할 수 있는 법원 경매를 적극적으로 활용하는 불도저 같은 실행력이 필요한 시점이다.

[천살의 한마디]

매매, 전세, 월세가 한꺼번에 폭등하는 이 무서운 시장 속에서, 어르신들이 노후 자산을 지켜내기 위해 붙잡아야 할 핵심 치트키는 바로 '도보권 종합병원', 즉 '병세권' 아파트라는 점을 아주 꼼꼼하고 명확하게 짚어드렸습니다. 정부의 규제가 엇박자를 내고 금리가 치솟아도, 보편적 가치를 지닌 핵심 대단지 신축의 불패 신화는 꺾이지 않습니다.

부동산 전문 칼럼니스트 임정빈

임정빈(천살) 칼럼니스트는 부동산 경매 실무 분석 전문가이자 천살의 부동산 경매 대표로 활동 하고 있다. 5년의 병상 생활 동안 갈고닦은 정밀한 리스크 분석법을 바탕으로 초보 투자자들을 위 한 실무 가이드를 제공하며, 장애인 복지와 부동산 기술의 결합을 연구하고 있다.