[임정빈의 부동산 칼럼] 서울 부동산 시장 상황이 더 심각해지는 이유

1. 대출 규제의 허상: "금융과의 절연"이라는 비정한 워딩

정부가 발표한 가계부채 관리 방안의 핵심은 부동산과 금융의 '절연'이다. 하지만 실상은 다르다.

* 비정한 팩트: 다주택자 대출 만기 연장을 제한한다고 하지만, 실제 현장에서 대출을 끼고 월세를 놓는 다주택자는 극소수다. 대다수는 전세를 놓거나 자기 자금으로 운용하기 때문에, 이 정책은 '마른 오징어 쥐어짜기'일 뿐 실효성이 거의 없다.

서민들이 전세에서 매매로 갈아타는 그 사다리만 걷어차는 꼴. 결국 돈 없는 서민들만 집 사지 말고 전세 살지 말라는 소리다.

2. 시장 에너지 분석: "절벽 상승장의 재현"

현재 서울 부동산 시장의 상승 에너지는 매우 강력하다.

* 에너지 지표(시장 강도): 시장 에너지가 0을 넘어 150 이상을 유지하고 있다. 이는 엑셀을 150까지 밟고 있는 상태로, 단기간에 시장이 꺾일 가능성은 전무하다.

* 각도의 법칙: 최근 두 달간 서울 집값 상승률은 2.71%다. 이는 한 달에 1% 이상 오른 것으로, 문재인 정부 시절의 '절벽 상승장'보다 더 가파른 각도로 치솟고 있다. 

3. 전세 시장의 붕괴와 매매 전환 수요

공매만큼이나 비정한 팩트는 '전세 매물의 증발'이다.

* 공급의 부재: 3,000~5,000세대 대단지에도 전세 매물이 '0'인 곳이 허다하다. 이재명 정부 9개월 동안 서울 공공임대 아파트 공급은 고작 164가구에 불과하다.

* 전술적 변화: 전세가 없으니 울며 겨자 먹기로 내 집 마련을 선택하는 실수요자가 늘고 있다. 이는 투자자가 아닌 '실수요자 장세'로 에너지가 옮겨갔음을 의미하며, 정부의 규제가 먹히지 않는 근본적인 이유다.

4. 실전 임장 팩트: "용인 수지의 경고"

공매 리스크? 낙찰 취소? 그건 부차적인 문제다. 진짜 문제는 여러분의 자금이 멈춰있는 것이다. 재장전 속도가 곧 수익률이다. 무피 투자의 환상에 젖어 있지 마라. 지금은 전장에서 남들이 보지 못하는 4대 생존 전술, 즉 '금융 설계, 특수 권리 해체, 심리 명도, 토지 가치 뻥튀기'로 무장해야 한다. 기차는 이미 떠났다. 뒤늦게 선로 위를 달리지 말고, 지금 당장 내 자산을 지킬 전술을 재장전하라. 오늘 분석이 여러분의 비정한 생존에 무기가 되길 바란다.

 - 현장의 목소리는 훨씬 더 비정하다.

* "왜 늦었어? 돈 가져왔어?": 용인 수지 임장 결과, 사장님들이 던지는 첫마디다. 급매는 이미 다 소진되었고, 바겐세일 기간은 종료되었다.

* 데이터의 기만: 언론에서는 '호가 뚝뚝'이라고 떠들지만, 실제 현장에서는 매물을 거둬들이고 가격이 올라가고 있다.

문재인 정부 vs 현 시장: 에너지의 질이 다르다

문재인 정부 (2017~2021): 2018년(9.13 대책 전후)과 2021년(패닉바잉) 두 차례의 거대한 피크가 있었다. 특히 2021년 에너지 지수는 380에 육박하며 시장이 완전히 과열된 상태였다. 당시의 상승 각도가 '절벽' 같았다고 하지만, 실제로는 유동성에 의한 45도 각도의 완만한(?) 광기였다.

현재 (2024~2026): 하락기를 거쳐 에너지가 다시 분출하고 있습니다. 현재 지표는 150을 돌파했다. 이는 "엑셀을 150km까지 밟은 풀 액셀 상태"다. 지수는 과거 피크보다 낮아 보일 수 있지만, 공급 절벽과 전세 소멸이 맞물려 나타나는 상승의 각도는 60도에 육박할 만큼 비정하게 가파르다.

여러분, 이 그래프의 기울기를 보라. 완만해 보이십니까? 천만에요. 안정적인 45도 각도로 치솟고 있다는 건, 시장이 일시적인 거품이 아니라 아주 탄탄하고 무겁게 밀어 올리고 있다는 증거입니다. 매수 대기자들이 줄을 서서 이 가격을 받쳐주고 있다는 뜻이다. 정책이 1도 안 먹히는 이유는, 시장이 이미 이 45도 궤도에 완벽하게 올라탔기 때문이다.

정책은 1도 영향이 없고, 시장은 가고 싶은 대로 간다. 현재 시장의 각도는 과거 절벽 상승장을 넘어 60도에 육박하고 있다. 무주택자는 지금이 마지막 기차다. 대출 이자를 내는 것이 월세를 내는 것보다 훨씬 유리한 자산 방어 전술이다.

부동산 전문 칼럼니스트 임정빈

임정빈(천살) 칼럼니스트는 부동산 경매 실무 분석 전문가이자 천살의 부동산 경매 대표로 활동하고 있다. 5년의 병상 생활 동안 갈고닦은 정밀한 리스크 분석법을 바탕으로 초보 투자자들을 위한 실무 가이드를 제공하며, 장애인 복지와 부동산 기술의 결합을 연구하고 있다.