[천살의 부동산 칼럼] "팔수록 적자라 문 닫습니다" 부동산 규제가 부른 상권 공실 대란과 자영업 멸종의 실태!

전·월세 대폭등과 대출 규제가 가져온 주거비 부담이 국민들의 소비 닫힘으로 이어지며 서민 자영업 생태계가 붕괴하고 있습니다. 노란우산공제 폐업 수령액 사상 최대, 연 100만 명 폐업, 상가 공실률 폭등 및 상가 경매 유찰 대란까지, 부동산 규제 여파가 실물 경제에 미친 연쇄 타격을 꼼꼼하게 분석해 드립니다.

상권 공실률 대폭등! 부동산 규제가 불러온 자영업 멸종의 현장

지나가는 동네 골목이나 핵심 상권을 거닐다 보면 늘 그 자리를 지키던 식당, 미용실, 카센터가 하루아침에 임대 문의 현수막으로 바뀐 모습을 보신 적이 있으실 겁니다. 단순히 "요즘 경기가 안 좋아서 그렇겠지" 하고 넘어가기엔, 현장에서 일어나는 자영업과 상권의 붕괴는 상상을 초월할 정도로 심각합니다.

지난 1편에서 부동산 대출 규제와 세금 폭탄이 전·월세 대폭등과 '전세 감옥'을 만들었다는 팩트를 짚어드렸는데요. 이번 2편에서는 이 부동산 정책의 여파가 어떻게 자영업자의 고정비 증가, 상권 공실 대란, 그리고 부동산 경매 시장의 폭증으로 이어지고 있는지 그 연결 고리를 꼼꼼하게 파헤쳐 보겠습니다.

#### 1: 주거비 폭등 → 소비 실종 → 자영업 붕괴의 연쇄 반응

부동산 시장에서 매매·전세·월세가 동시에 오르는 '트리플 강세'가 나타나면, 가장 먼저 타격을 받는 것은 서민들의 '가처분 소득'입니다.

월급은 그대로인데 전세 대출 이자나 월세 부담이 2배 이상 뛰다 보니, 국민들은 가장 먼저 유흥, 외식, 서비스 관련 소비 지갑을 닫아버렸습니다. 민간 소비 증가율이 1%대로 주저앉은 것이 이를 증명합니다.

손님들의 발길이 끊긴 상황에서 자영업자들을 벼랑 끝으로 내몬 것은 바로 '고정비의 쓰나미'입니다. 상가 임대료는 물론, 가스비·전기세 등 공공요금 폭등, 그리고 인건비와 배달 플랫폼 수수료 부담까지 겹치면서 "팔면 팔수록 적자가 쌓이는 구조"가 되어버렸습니다.

실제로 노란우산공제금 폐업 수령액이 사상 처음으로 1조 원, 11만 건을 돌파했고, 연간 폐업자 수가 100만 명을 넘어서는 등 자영업 시장은 그야말로 멸종 위기에 처해 있습니다.

#### 2: 텅 빈 거리, 높아지는 공실률과 상권의 소멸

이러한 자영업의 몰락은 곧바로 부동산 상권의 파괴로 이어집니다.

서울의 주요 상권조차 공실률이 15% 이상을 넘어서고 있으며, 동네 목욕탕, 미용실, 카센터, PC방, 노래방, 동네 술집 등 우리 삶을 지탱하던 실핏줄 같던 가게들이 연쇄적으로 문을 닫고 있습니다.

가게가 빠져나간 자리는 새로운 임차인을 찾지 못해 장기간 유령 건물로 방치되고, 이는 상권 전체의 활력을 떨어뜨려 인근 상가의 매출까지 함께 하락시키는 '상권 붕괴의 악순환'을 만들어내고 있습니다.

#### 3: 상가 경매 대폭등과 부동산 시장의 경고

상권 공실 대란의 최종 도착지는 바로 부동산 경매 시장입니다.

임대 수익으로 대출 이자를 감당하지 못한 상가 임대인들이 무너지면서, 상가 및 근생 시설의 경매 출품 건수가 역대 최고치를 경신하고 있습니다. 아무리 유치권을 행사하고 감정가를 낮춰 반값 이하로 떨어져도, 손님이 없고 공실이 해결되지 않으니 유찰에 유찰이 거듭되는 실정입니다.

결국 정부의 일관성 없는 부동산 규제와 주거비 상승이 국민들의 소비를 위축시켰고, 이것이 자영업 폐업 → 상가 공실 → 상가 경매 대폭등 및 금융권 부실이라는 거대한 풍선효과로 되돌아오고 있는 것입니다.

[천살의 한마디] 변화하는 시대 흐름 속에서 상권과 자영업의 지각변동은 피할 수 없을지도 모릅니다. 하지만 부동산 정책 실패로 인한 주거비 고통과 상권 부실화의 비용을 오롯이 서민 자영업자와 임차인들이 떠안아야 하는 현실은 반드시 재고되어야 합니다.

오늘 다룬 내용처럼 부동산과 실물 경제는 결코 따로 놀지 않으며, 하나의 거대한 생태계로 연결되어 있습니다. 시장의 흐름을 냉정하게 읽고 대비하시는 데 오늘 분석이 도움이 되셨길 바랍니다.

부동산 전문 칼럼니스트 임정빈

임정빈(천살) 칼럼니스트는 부동산 경매 실무 분석 전문가이자 천살의 부동산 경매 대표로 활동하고 있다. 5년의 병상 생활 동안 갈고닦은 정밀한 리스크 분석법을 바탕으로 초보 투자자 들을 위한 실무 가이드를 제공하며, 장애인 복지와 부동산 기술의 결합을 연구하고 있다.