[천살의 부동산 칼럼] 초고가 주택 보유세 인상의 진실과 '조세 전가'의 경고

최근 국무회의 생중계 도중 유튜브 댓글 투표를 통해 초고가 주택 보유세 인상 찬반을 묻는 이색적인 장면이 연출되었다. 정부 측은 "참여자의 90% 이상이 찬성한다"며 조세 형평성 제고를 위해 시세 50억 원 이상 초고가 주택에 대한 보유세를 차별적으로 인상해야 한다는 명분을 내세웠다.

하지만 수천 명 수준의 유튜브 시청자 댓글 반응을 전체 국민의 민심이자 정책 수기(熟議)의 결과로 보기는 어렵다. 무엇보다 과연 정부의 주장대로 현행 보유세 체계가 조세 형평성에 어긋나 보유세를 더 올려야 하는 상황인지, 데이터와 팩트를 통해 냉정하게 검증해 볼 필요가 있다.

1. 데이터가 말하는 보유세 중과세의 진실

1주택자 기준으로 시세 약 15억 원(공시가격 약 8억 원) 아파트의 연간 보유세는 재산세 기준 약 120만 원 수준이다. 반면 시세 50억 원(공시가격 약 29.6억 원) 아파트의 보유세는 종부세를 포함해 약 1,980만 원에 달한다.

주택 가격은 3.3배 높은 데 반해, 보유세 부담액은 무려 15.6배나 높다. 현행 누진세율 구조하에서 이미 자산 가치 상승분의 5배가 넘는 과중한 세금을 부담하고 있는 셈이다. 이처럼 이미 강력한 누진 체계가 적용되고 있음에도 "형평성에 맞지 않는다"며 추가 인상을 추진하는 것은 실제 데이터의 수치와 부합하지 않는 논리다.

참고로 시세 50억 원 이상 아파트는 전국 약 2만 6천 세대로 전체 세대수의 단 0.1%에 불과하며 전량 서울에 집중되어 있다. 0.1%를 겨냥한 사이다성 징벌 과세가 단기적인 여론 결집 효과를 가져올지는 몰라도, 조세 정책의 합리성과는 거리가 멀다.

2. '조세 전가'와 '트리플 강세', 그리고 전세 감옥

경제학의 가장 기본적인 원리 중 하나는 '조세의 전가(Tax Incidence)'다. 세금 부담은 담세자에게만 머물지 않고 시장 내 가장 약한 고리로 이동한다.

정부가 대출 문턱을 높이고 다주택자와 임대사업자에 대한 규제를 강화하자, 매매 시장의 거래가 절벽을 이루며 매물이 잠겼다. 내 집 마련의 사다리가 끊긴 무주택자들이 전·월세 시장으로 내몰리면서, 현재 시장은 매매·전세·월세가 동시에 상승하는 '트리플 강세' 현상을 겪고 있다.

결국 다주택자와 고가 1주택자에게 부과된 과도한 세금은 임대료 인상 형태로 최종 임차인(세입자)에게 전가되고 있다. 계약갱신청구권을 만료한 세입자들은 폭등한 보증금을 감당하지 못해 서울 외곽과 수도권 원거리로 내몰리는 '전세 감옥'에 갇히게 되었다. 0.1%를 향해 던진 세금 폭탄의 파편이 결국 가장 약한 서민들에게 돌아간 것이다.

3. 대출 총량 규제와 가계대출의 착시

정부는 최근 가계대출 증가를 빌미로 "30대와 투기꾼들의 주담대가 집값을 올린다"며 시중은행의 대출 한도를 대폭 축소했다. 그러나 가계대출 통계를 세부 분해해 보면 이는 명백한 착시다.

최근 가계대출 급증을 이끈 주범은 주택담보대출이 아니라 '기타대출(마이너스 통장 등)'이었다. 주식 시장 변동성 확대 및 반대매매 대응 자금으로 마이너스 통장 대출이 수조 원 이상 급증한 반면, 실수요자들의 일반 주담대나 전세자금 대출은 오름세가 정체되거나 오히려 감소했다.

그럼에도 일률적인 대출 총량 규제가 적용되면서, 정작 실거주 목적으로 내 집 마련을 준비하던 2030 청년층과 무주택 실수요자들의 금융 사다리만 단절되는 부작용을 낳았다.

[천살의 한마디] 정책의 진정한 승자는 누구인가

공급을 막고 대출을 죄며 세금을 때리는 규제 위주의 정책은 집값을 잡지 못했을 뿐만 아니라, 서민들의 주거비 고통과 실수요자의 진입 장벽만 높여놓았다.

0.1%를 겨냥한 세제 공격이 단기적인 정치적 이득을 줄 수는 있을지 언정, 그로 인해 발생하는 전·월세 폭등과 실물 경기 위축의 비싼 청구서는 결국 서민들이 지게 된다. 이제라도 시장의 데이터와 경제 원리를 직시하고, 정비사업 활성화를 통한 실질적 주택 공급 확대와 서민 주거 안정을 도모하는 정책 패러다임의 전환이 시급하다.

부동산 전문 칼럼니스트 임정빈

임정빈(천살) 칼럼니스트는 부동산 경매 실무 분석 전문가이자 천살의 부동산 경매 대표로 활동하고 있다. 5년의 병상 생활 동안 갈고닦은 정밀한 리스크 분석법을 바탕으로 초보 투자자 들을 위한 실무 가이드를 제공하며, 장애인 복지와 부동산 기술의 결합을 연구하고 있다.