[천살의 부동산 칼럼] "광명·평촌 시대는 끝났다" 100조 철도망이 선택한 '진짜 수혜 지역'의 실체

대한민국에서 부동산 자산의 가치를 결정하는 가장 강력한 치트키는 단연 '철도망'이었습니다. "역이 새로 뚫린다"는 소문 하나에 일대 집값이 들썩이고 수많은 투자자가 패닉 바잉에 나서는 모습을 우리는 매번 목격해 왔습니다. 하지만 천살의 눈으로 바라본 현재의 시장은, 대다수가 쫓아가는 이 '역세권 환상' 뒤에 아주 차가운 왜곡과 부실의 경고음이 울리고 있음을 감지합니다.

오늘은 4차 국가철도망 구축 계획을 직접 수립했던 최진석 철도경제연구소장의 정밀한 진단을 바탕으로, 100조 원 철도 계획의 이면에 감춰진 진실과 우리가 소중한 자산을 지키고 굴리기 위해 지켜내야 할 실전 경매 투자 공식을 꼼꼼하게 짚어보고자 합니다.

1. 지연되는 GTX-B·C 노선, 진짜 원인은 무엇인가

많은 분이 GTX-B와 C 노선의 착공과 개통이 차일피일 미뤄지는 것을 보며, 지하 40~50m 아래를 뚫어내는 대심도 공사의 기술적 난제 때문이라고 생각하십니다. 하지만 최진석 소장의 고백은 우리의 생각과 완전히 다릅니다.

오히려 대심도 공사는 지상 건물과 아파트 소유주들에게 보상비를 지급할 필요가 없어 전체적인 공사 비용이 적게 들 수 있습니다. 진짜 문제는 '공사비 폭등'입니다. 먼저 사업을 개통시킨 GTX-A와 달리, GTX-B와 C는 코로나 팬데믹이 완전히 끝나갈 무렵인 2023년에 민간 협약이 체결되었습니다. 그사이 원자재 가격과 인건비가 살인적으로 치솟았고, 민간 시행사들이 적자를 면하기 위해 선뜻 공사에 착수하지 못하면서 정부와 공사비 증액을 조율하느라 지연되고 있었던 것입니다. 결국 민자 철도 투자는 사업자의 철저한 이해관계 속에서 움직인다는 냉혹한 현실을 보여줍니다.

2. "일자리가 없는 역세권은 쇠락한다" 평촌과 광명의 숨겨진 그늘

자산가들과 경매 참가자들이 반드시 머릿속에 새겨야 할 대목은 바로 "아파트만 들어서는 주거 전용 도시는 미래 동력이 상실된다"는 경고입니다.

과거 안양시는 평촌신도시를 개발하며 그 자리에 있던 수많은 공장과 제조업체들을 모두 시 외곽으로 몰아내고 오직 아파트와 학원가로만 가득 채웠습니다. 기업이 없으니 시에서 걷을 수 있는 법인세와 지방세 등 자체 세수가 전무하다시피 하여 도시의 자생력이 멈추고 만 것입니다.

KTX 역세권 개발로 화려하게 포장된 광명역세권 역시 마찬가지입니다. 역 주변을 둘러싼 고층 아파트 단지들은 건설사의 일시적 현금 확보에는 도움이 되었을지 몰라도, 대기업 본사나 양질의 일자리가 유치될 땅을 아파트로 채워버려 광명시는 사실상 미래 성장 동력을 잃고 베드타운화되어가고 있습니다.

반면, 판교 테크노밸리를 조성한 성남시와 반도체 벨트를 유치한 용인시는 기업들로부터 나오는 세수를 바탕으로 상권을 끊임없이 확장하며 질적으로 다른 성장을 이어가고 있습니다. 철도 노선의 가치는 그 역이 위치한 곳의 '생산 능력(일자리)'이 지탱해 준다는 사실을 뼈아프게 깨달아야 합니다.

3. 제5차 국가철도망 계획과 수혜 요충지 '5극 3특'

그렇다면 앞으로 국가의 100조 원 철도 자금은 어디로 흘러 들어갈까요? 발표가 지연되고 있는 제5차 국가철도망 계획의 핵심 뼈대는 정권의 국토 균형 발전 핵심인 '5극 3특' 정책에 철저히 연계됩니다.

앞으로의 철도 노선은 지역 간의 무의미한 나눠먹기식이 아닙니다. 수도권, 부울경, 대구·경북, 대전·충남, 광주·전남의 5대 메가시티와 강원, 전북, 제주의 3대 특별자치도를 중심으로 행정 구역을 초월한 경제 통합을 이루는 지역에 '핵심 철도 노선'이 선물처럼 쥐어질 가능성이 매우 큽니다. 행정 통합 속도가 더디거나 일자리가 부족한 단순 주거지역은 철도 혜택에서 소외될 수밖에 없는 극단적인 구조조정이 이루어질 것입니다.

4. 시사매거진 독자들을 위한 실전 자산 방어 공식

시장이 혼탁할수록 독자 여러분께서는 진짜 가치 있는 역세권과 허울뿐인 베드타운 역세권을 냉철하게 구별하여 소중한 노후 자산을 지켜내셔야 합니다.

* 첫째, 배후 일자리가 없는 아파트 밀집 역세권은 경매 시장에서 철저히 보수적으로 응찰하십시오. 광명이나 평촌처럼 대기업 배후수요 없이 아파트만 빽빽한 지역은 하락 장이 도래할 때 자산 가치가 급격히 무너집니다. 주변에 살아있는 일자리 벨트가 연계되어 있는지를 먼저 보십시오.

* 둘째, 철도 요금 환급 혜택이 적용될 '종점 및 거점 역세권'을 겨냥하십시오. 월 20만 원이 넘는 비싼 GTX 요금 장벽은 경기도민의 외곽 이전을 꺼리게 만드는 최대 요인이었으나, 사용액의 상당 부분을 국가가 전액 돌려주는 '모두의 카드 플러스' 제도가 정착되면 파주 운정, 화성 동탄 등 종점 구역의 출퇴근 실수요가 폭발적으로 유입될 것입니다. 이곳의 경매 아파트들은 매우 안정적인 환금성을 자랑하게 될 것입니다.

* 셋째, 부실 채권 발생에 따른 알짜배기 경매 물건을 선제적으로 찾아내십시오. 교통 호재만 믿고 과도하게 대출을 받아 베드타운 아파트를 산 한계 차주들의 매물이 대폭락 장 속에서 대거 경매 시장으로 쏟아져 내릴 준비를 하고 있습니다. 대기업 산단 예정지, 혹은 광역교통 요충지를 타깃으로 꼼꼼한 권리분석을 완료해 둔다면 '반값 이하'로 우량 역세권 자산을 안전하게 포획할 기회가 곧 열리게 될 것입니다.

'느릴지라도 가장 안전하고 바른길로 간다'는 마음가짐으로, 겉포장만 화려한 아파트 단지의 환상에서 벗어나 진짜 일자리가 함께 숨 쉬는 자산을 선별하는 혜안을 기르시길 바랍니다.

독자 여러분의 자산 가치 보존을 온 마음으로 응원합니다. 감사합니다.

부동산 전문 칼럼니스트 임정빈

임정빈(천살) 칼럼니스트는 부동산 경매 실무 분석 전문가이자 천살의 부동산 경매 대표로 활동 하고 있다. 5년의 병상 생활 동안 갈고닦은 정밀한 리스크 분석법을 바탕으로 초보 투자자들을 위 한 실무 가이드를 제공하며, 장애인 복지와 부동산 기술의 결합을 연구하고 있다.