[천살의 부동산 칼럼] "집값 70% 폭락합니다" 박은정 감정평가사의 역대급 경고, 지금 당장 집 사면 파산하는 진짜 이유!

[천살의 부동산 칼럼] 통계의 착시와 3고(高) 위기, 부동산 대폭락의 전조인가

안녕하십니까, 독자 여러분. 최근 부동산 시장을 둘러싼 뉴스를 보면 혼란스럽기 그지없습니다. 한쪽에서는 서울 아파트 가격이 평균 10억 원을 돌파하며 다시 집값이 치솟는다고 경고하고, 다른 한쪽에서는 제2의 영끌족이 가세했다며 불안감을 조장합니다. 하지만 영상 분석가이자 부동산 경매 전문가의 시각으로 바라본 현재의 시장은, 겉으로 보이는 화려한 상승세 뒤에 깊은 만성 질환을 앓고 있는 형국입니다. 오늘 이 시간에는 박은정 감정평가사의 날카로운 분석을 바탕으로 통계에 숨겨진 함정을 파헤치고, 우리가 소중한 자산을 지키기 위해 가져야 할 실전 대응 전략을 꼼꼼하게 짚어보고자 합니다.

1. '평균 10억 돌파'라는 수치가 숨기고 있는 위험한 거짓말

가장 먼저 우리가 깨어나야 할 착시는 '서울 주택 평균 거래가 10억 원 돌파'라는 자극적인 통계입니다. 대다수의 국민은 이 기사를 보고 "아, 집값이 다시 오르는구나"라며 패닉에 빠지기 쉽습니다. 그러나 알맹이를 들여다보면 실상은 정반대입니다.

실제 서울 아파트의 평균 매매 가격 자체는 불과 6개월 만에 최고점인 15억 원대에서 11억 원대까지 급락했습니다. 고가 아파트를 살 수 있는 매수 체력이 급격히 저하되었다는 뜻입니다. 그렇다면 왜 평균 거래가는 오른 것처럼 보일까요? 바로 '비아파트 시장의 붕괴' 때문입니다. 전세 사기 등의 여파로 연립, 다세대, 단독주택의 거래가 완전히 실종되면서, 전체 거래 중 상대적으로 몸값이 무거운 아파트의 거래 비중이 60% 가까이 쏠리게 되었습니다. 가격이 낮은 빌라나 단독주택이 통계에서 빠지고 아파트만 계산되니 전체 평균이 올라간 것처럼 보이는 착시현상일 뿐, 시장은 오히려 하방 압력을 강하게 받고 있습니다.

2. 고환율·고유가·고금리의 3고(高) 시대, 만성 질환에 걸린 한국 경제

현재 대한민국 경제는 고환율(1,500원대), 고유가, 고금리라는 사면초가에 처해 있습니다. 과거 IMF 외환위기가 외부 충격에 의한 일시적인 외화 경색이었다면, 지금 우리가 맞이한 위기는 구조적이고 장기적인 '만성 질환'과 같습니다.

반도체 대기업들이 아무리 막대한 달러를 벌어들여도 원자재 수입과 대외 투자로 모두 빠져나가 환율은 꺾이지 않고 있으며, 이는 수입 에너지 물가를 끌어올려 서민 경제의 목을 죄고 있습니다. 더욱 심각한 것은 가계 부채가 2,000조 원을 넘어선 상황에서 자영업자와 영끌족의 다중채무 연체율이 급증하고 있다는 사실입니다. 버는 돈의 대부분을 원리금 상환에 쏟아붓다 보니 가처분 소득이 줄어들어 내수 경기가 살아날래야 살아날 수 없는 악순환이 지속되고 있습니다.

3. 제2의 영끌과 하우스푸어의 경고, 거품은 결국 꺼진다

이러한 공포 속에서 최근 3040 세대를 중심으로 경기 외곽이나 소형 아파트를 매수하는 '제2의 영끌' 움직임이 포착되고 있습니다. 하지만 과거 2019~2021년 저금리 시절 무리하게 대출을 일으켜 외곽 지역을 샀던 선배 영끌족들의 결말을 보십시오. 당시 2%대였던 금리가 만기 갱신과 함께 상단 8%까지 치솟으면서 이자 부담을 이기지 못하고 법원 경매 시장으로 대거 내몰리고 있습니다. 반도체 호황을 업고 일시적으로 들썩였던 동탄 등의 지역 역시 매수세가 사라지며 호가만 남은 상태입니다.

현재 서울의 소득 대비 집값(PIR)은 뉴욕보다도 월등히 높은 20을 넘어가고 있습니다. 특히 강남의 전세가율이 30% 수준이라는 것은 자산의 실제 사용 가치 대비 매매가에 70%에 달하는 거품이 끼어있음을 방증합니다. 박은정 감정평가사의 지적대로 정상적인 소득으로 감당할 수 없는 자산 가격은 결국 최소 50%에서 최대 70%까지 하락하며 제자리를 찾아갈 수밖에 없습니다.

4. 시사매거진 독자들을 위한 실전 자산 방어 공식

시장이 미쳐갈수록 우리는 흔들리지 않는 기준을 세워야 합니다. 우리 어르신들과 무주택자분들이 소중한 노후 자산과 재산을 지키기 위해 제안하는 세 가지 공식입니다.

* 첫째, 현금 유동성을 목숨처럼 지키십시오. 지금은 대출을 일으켜 무리하게 자산을 확장할 때가 아니라, 주거 안정을 도모하며 현금을 확보해야 하는 시기입니다. 진짜 위기가 오거나 반대로 엄청난 기회가 왔을 때, 움직일 수 있는 체력은 오직 현금에서 나옵니다.

* 둘째, 대출은 최대 40% 이내로만 제한하십시오. 정부의 정책금융 상품이나 아무리 낮은 저금리 혜택이 주어지더라도 자기자본 비율을 최소 60% 이상 유지해야 합니다. 향후 역전세 대란이 닥쳐 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 극한의 상황까지 감당할 수 있는 안전지대 안에서만 움직이셔야 합니다.

* 셋째, 법원 경매 시장의 대하락 장을 선제적으로 준비하십시오. 감당할 수 없는 부실채권과 한계 매물들이 본격적으로 경매 시장에 쏟아지는 시기가 머지않았습니다. 거품이 낀 지역을 철저히 배제하고, 대항력 있는 임차인 분석과 선순위 채권 계산 등 권리분석 능력을 꼼꼼히 키워둔다면, 향후 반값 이하로 떨어지는 알짜배기 우량 물건을 안전하게 확보하는 최고의 자산 증식 기회를 맞이하게 될 것입니다.

'휠체어의 속도처럼 느릴지라도 반드시 바른길로 도착한다'는 슬로우라이프의 정신처럼, 급변하는 부동산 시장에서 서두르지 않고 꼼꼼하게 흐름을 읽는 자만이 마지막에 웃을 수 있습니다. 독자 여러분의 현명한 자산 관리를 응원합니다. 감사합니다.

부동산 전문 칼럼니스트 임정빈

임정빈(천살) 칼럼니스트는 부동산 경매 실무 분석 전문가이자 천살의 부동산 경매 대표로 활동 하고 있다. 5년의 병상 생활 동안 갈고닦은 정밀한 리스크 분석법을 바탕으로 초보 투자자들을 위 한 실무 가이드를 제공하며, 장애인 복지와 부동산 기술의 결합을 연구하고 있다.