[천살의 부동산 칼럼] “은행도 충격받았다” 영끌족 줄파산 시작, 1억 빚이 부른 도산 현장의 실체!

최근 대법원 통계에 따르면 2026년 1분기 개인회생 신청 건수가 약 4만 건에 육박하며 5년 전 동기 대비 100% 이상 급증, 역대 최고치를 기록했다. 사상 최고치를 갱신 중인 화려한 주가 지표의 그늘 아래, 내수 실물 경기와 서민 가계의 금융 기저가 얼마나 심각하게 붕괴하고 있는지를 보여주는 서글픈 팩트 지표다. 특히 주목해야 할 전장은 이른바 ‘영끌족’과 자영업자들이 직면한 부동산발(發) 도산 메커니즘의 실체다.

현장에서 목격되는 줄파산의 핵심 경로는 단순한 무리수가 아니다. 분양 대행사들의 정교한 마케팅 화술에 노출된 취약 차주들이 오피스텔, 상가, 지식산업센터 등 수익형 부동산을 여러 채 분양받으며 사태는 시작된다. 계약금 10%만 있으면 잔금 대출과 전세금으로 금리 이상의 임대 수익을 거둘 수 있고, 언제든 프리미엄을 붙여 전매할 수 있다는 환상이 작동한다.

그러나 시장 임계점에 달하는 순간 환상은 유동성 덫으로 변한다. 금리 폭등과 규제 강화로 잔금 대출 전선이 마비되면, 수분양자는 소유권도 포기하지 못한 채 고금리 중도금 연체 이자를 온몸으로 맞아야 하는 교착 상태에 빠진다. 주변은 이미 공실 천지다. 마이너스 피가 억 단위로 속출해도 매수자가 전멸한 전장에서 시행사들은 계약 해지권을 쥐고 꼬리 자르기로 일관한다.

이는 자본주의 시장의 구조적 결함에서 기인한다. 금융 거래가 이자 제도를 기반으로 작동하는 한, 낙오자는 반드시 발생한다. 비유하자면 ‘의자 게임’이다. 의자는 6개인데 사람이 7명이면, 아무리 개인이 발버둥 쳐도 누군가 1명은 의자에 앉지 못하고 탈락하는 구조적 필연성을 가진다.

더 큰 문제는 금융 기관들의 사회적 방임과 리스크 전가다. 은행이 이자를 수취하는 본질적 근거는 채무자가 돈을 못 갚을 확률을 계산한 ‘리스크 프리미엄’이다. 작년 한 해 국내 은행권의 예대마진 이자 수입은 60조 원에 달했다. 그러나 이 막대한 이윤에 걸맞은 이상거래탐지시스템(FDS)이나 채권 보증 시스템의 고도화 연구개발(R&D) 투자는 선진국 대비 극히 나이브한 수준에 머물러 왔다. 리스크에 대한 책임은 방관한 채, 편리한 비대면 초고속 송금 인프라만을 내세워 취약 계층을 사기 리딩방과 고리 카드론의 한계 추심 전장으로 밀어 넣은 대가를 이제 사회 전체가 부실채권(NPL) 폭탄으로 감당하고 있는 셈이다.

회생과 파산 제도는 모렴치한 채무자를 양산하는 특혜가 아니다. 한 번의 실패로 주민등록이 말소되고 의료보험이 죽어버린 좀비 채무자를 양산하는 것보다, 이들을 신속하게 양지로 복귀시켜 생산 활동을 유도하고 세금을 내게 만드는 것이 국가적으로 비용이 훨씬 적게 든다. 실패해도 다시 재기할 수 있는 최소한의 ‘제도적 치안’이자 안전장치인 것이다.

부동산 자산 상승기에 레버리지는 필수적 무기이지만, 주기적인 대출 구조의 점검과 플랜B 없는 맹목적 투자는 파멸을 부른다. 이제 정부와 금융권은 편리함의 장막 뒤에 숨은 부실의 실체를 인정하고, 금융 취약 계층의 도산 방어선을 재구축하기 위한 제도적 책임 부여에 나서야 할 때다.

부동산 전문 칼럼니스트 임정빈

임정빈(천살) 칼럼니스트는 부동산 경매 실무 분석 전문가이자 천살의 부동산 경매 대표로 활동 하고 있다. 5년의 병상 생활 동안 갈고닦은 정밀한 리스크 분석법을 바탕으로 초보 투자자들을 위 한 실무 가이드를 제공하며, 장애인 복지와 부동산 기술의 결합을 연구하고 있다.